本文来源：时代周报 作者：刘沐轩

每年春季的 3、4 月份通常是房地产的销售旺季，然而在美国硅谷周围的旧金山湾区，这个号称是全世界房产交易最热门的区域之一，房子却卖不动了。

" 去年的这个时候，湾区的地产市场火得不行，但现在完全不同了。" 位于旧金山湾区东部康特拉科斯塔县的房产经纪人马特鲁宾斯坦说。

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经历了 2021 年 -2022 年房地产的猛涨后，旧金山湾区的房价在 2022 年 3 月到达顶点，中位数达到 154 万美元，随后连续下跌了 10 个月。

根据加州房地产经纪人协会的数据，截至 2023 年 1 月，在短短十个月之内，旧金山湾区的房价中位数就已经历史性地从顶点下跌了 35%，从 154 万美元跌至约 100 万美元。

旧金山湾区的房产价格暴跌。（图源：wolfstreet）

连面向富人的独栋别墅销量都遭遇了滑铁卢。今年 1 月，旧金山湾区独栋别墅的销量同比下降了 37%。

值得注意的是，这已经是该区域的第二次房地产泡沫破灭，上次发生于 2007 年 -2011 年，其房价下跌的背景，是著名的美国次贷危机。在次贷危机引发的第一轮房产下跌周期的前 10 个月，旧金山湾区房价中位数仅下跌了 23%，甚至不如现在跌得猛。

泡沫破了

市场风向的转变迫使鲁宾斯坦将一位拉斐特郊区客户的住宅标价，从 200 万美元下调至 170 万美元。

" 这栋房子已经连续三周无人问津了。" 鲁宾斯坦表示，虽然该房产的主要问题是最近的大型停车场周末总会爆满，但在一年前，这种问题根本不算什么。他坦言，" 现在的买家更加挑剔了。"

尽管那些拥有整洁的庭院、现代化的厨房和浴室的优质房源依然很抢手，但大多数房屋在市场上的停留时间更久了。根据美国房产市场分析公司 Redfin 统计，2023 年 1 月湾区地产的交易时间中位数激增至 32 天，而 2022 年 1 月的交易时间中位数仅为 12 天。

旧金山湾区东部，康特拉科斯塔县的一处待售房产。（图源：社交媒体）

鲁宾斯坦指出，这一数据在康特拉科斯塔县甚至达到了 45 天。相比于 2022 年 4 月的峰值，康特拉科斯塔县的单户住宅价格中位数已经下跌了 30%，从 105 万美元跌至 73.7 万美元。

截至今年 2 月 5 日，包括单户住宅、公寓和联排别墅在内的所有房屋价格中位数，在圣马特奥县为 134 万美元，圣克拉拉县为 129 万美元，旧金山县为 117 万美元，阿拉米达县更是低于百万美元，达到了 89.4 万美元。

目前来看，湾区房价的暴跌还没有造成大范围的财产损失。因为在 2021 年和 2022 年，湾区的房价泡沫过高，吓退了许多炒房客，以至于实际成交量非常少。

此外，在次贷危机引发的上一轮房产泡沫破灭时，湾区房价中位数从 2007 年 5 月的 78.9 万美元，最终跌至 2009 年 2 月的 32.1 万美元触底，房价连续下跌了 21 个月，幅度高达 59%。

而此轮泡沫破灭势头更猛，湾区房价也还未跌至疫情之前的水平。

裁员更猛，利率更高

作为美国高科技产业的代名词，硅谷拥有近 38 万名科技人才，他们的平均年薪超过 10 万美元，因此也造就了周边房地产市场的火热。

但科技企业裁员潮叠加房贷利率的上涨，最终还是戳破了旧金山湾区房价的泡沫。

当地的人口普查数据显示，在 2020 年至 2022 年期间，有 5.6 万名居民迁离了旧金山市，约占其总人口的 6.3%，而同期约有 1.2 万套新房竣工。

人口的流失叠加新房竣工，无疑增加了房屋的供应量，但需求端并没有同步增长。

根据就业市场分析公司 ZipRecruiter 的统计，在被称作 " 硅谷中心 " 的圣荷塞大都市区，与疫情前的 2019 年相比，软件开发相关的岗位数量下降了 45%，信息技术相关的岗位数量下降了 37%。在旧金山湾区的其他地区，软件开发相关的岗位数量下降了 53%，信息技术相关的岗位数量下降了 28%。

受到节约人力成本的需求和业务转型驱使，美国科技巨头的裁员在今年还格外猛烈。

根据长期跟踪科技行业就业情况的网站 layoff.fyi 统计，全球科技公司在 2022 年一共裁员 154336 人，而仅在 2023 年年初的 45 天内，全球科技企业已宣布计划裁员超过 10 万人，其中，美国硅谷的裁员人数占比最高。按此势头发展，2023 年科技行业的裁员人数或将超过 2022 年。

在硅谷的科技巨头中，微软宣布裁员 10000 人，亚马逊宣布裁员 18000 人，谷歌宣布裁员 12000 人。

" 这有点让人不知所措。" 圣荷塞的软件工程师赛魁娜表示，她在去年 11 月失去了在一家硅谷初创公司的工作。

赛魁娜知道自己现在要和谷歌等五大硅谷巨头的工程师们竞争，但她告诉自己，机会还是有的，比如可以寻找一些需要更具体技能的公司。因此，她也积极参加在线课程，学习新技术。

不仅是供给和需求端的失衡，造成湾区房价下跌的原因，还有随着美联储不停加息，而水涨船高的美国房贷利率。

自 2022 年 3 月开始，美联储连续加息八次，累计加息 450 个基点，美国基准利率水平已达到 2008 年金融危机以来的峰值。

而美国 30 年期和 15 年期房贷平均利率也从 2022 年 3 月的 3.29% 和 2.79%，上涨至 2023 年 2 月的 6.32% 和 5.51%。美国房贷利率已达疫情以来历史低点的两倍，高利率使得购房者的月供比此前增加上千美元。

2023 年以来，美国 30 年期和 15 年期房贷利率在 1 月底美联储加息前突然增长。（图源：美国住房抵押贷款巨头房地美）

对于未来的湾区房产市场，Redfin 的首席经济学家费尔维瑟表示，尽管湾区房产的价值仍然很高，但可能陷入一种增长停滞的新常态。" 旧金山湾区的地产市场将会越来越像美国其他地区。" 她说。

关键词： 鲁宾斯坦 独栋别墅 房产市场